Hausses des prix et des transactions ont marqué le marché du marché foncier rural français en 2011. Sans toutefois retrouver, en volumes, les niveaux d’avant la crise. En fin d’année, les ventes générant de fortes plus-values, notamment sur les terrains à bâtir, ont été opérées par anticipation pour échapper à la nouvelle fiscalité entrée en vigueur en février 2012. En Champagne-Ardenne, les transactions sont restées relativement stables, les prix poursuivant leur tendance à la hausse. Surtout dans la vigne s’inquiète la Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) qui vient de communiquer ses chiffres 2011. Son bilan est resté toutefois incomplet, avant le décret paru le 14 mars 2012 qui oblige désormais les notaires à notifier la totalité des ventes en démembrement.

Terres agricoles : peu de transactions

A l'échelon national, la Safer mesure de fortes disparités régionales, qui restent toutefois orientées globalement à la hausse. En termes de prix plus sûrement qu'en volumes, les surfaces échangées n'ayant pas retrouvé leur niveau d'avant la crise économique de 2008.

Entre 1998 et 2008, ce marché a même connu une baisse de 19 %. Il s'agit de plus en plus d'un marché des biens loués, donc surtout accessibles aux locataires constate la Safer, qui précise que pour la première fois, il dépasse les surfaces libres mises sur le marché. «L'offre de biens libres, et en particulier de biens libres bâtis qui sont favorables à l'installation de nouvelles exploitations agricoles, tend sur le long terme à s'éroder».

Pour la Safer, ce sont les agriculteurs fermiers en place qui ont les premiers impulsé la reprise des marchés agricoles. «Ils ont profité de l'amélioration de leurs revenus pour sécuriser leur assise foncière».

Une autre tendance de fond concerne les écarts de prix grandissants entre terrains à bâtir et terrains agricoles. Depuis 1997, la valeur à l'hectare en euros constants (inflation déduite) des terrains à bâtir a été multipliée par 3,6 précise la Safer. «Il s'agit aussi des espaces les plus chers, à 338 000 euros par hectare en moyenne».

En conséquence, l'hectare de terrain à bâtir est devenu soixante fois plus cher que l'hectare de terres et de prés libres ! De quoi nourrir les anticipations de changement de terrains, principalement dans les zones périurbaines, s'inquiète la Safer.

D'autant que la consommation d'espaces agricoles et naturels pour l'urbanisation se poursuit au rythme de 78 700 ha chaque année. Soit 25 mètres carrés à la seconde sur la période de 2006-2010, selon une enquête réalisée pour le ministère de l'Agriculture. Cette nouvelle donne n'attire pas pour autant les acquéreurs étrangers, leur part de marché étant même passée de 3,9 % en 2004, à 0,7 % l'an passé.

Le modèle d'exploitation familiale agricole aurait donc encore de beaux jours. Notamment dans la région Champagne-Ardenne, alors qu'au niveau mondial, la course aux hectares gagne du terrain.

Tous les départements de la région ont vu leurs prix augmenter de 2010 sur 2011. C'est notamment le cas des Ardennes (+7 %), un phénomène de rattrapage sur les grandes cultures situées dans le sud de ce département. Les prix y oscillent entre 4 000 et 6 000€/ha, alors que dans la Marne, les biens libres peuvent passer allègrement le cap des 10 000 euros. Quand elles s'inscrivent dans la durée, ces tendances lourdes à la hausse prennent d'autant plus de sens. En volumes, les surfaces échangées sur le marché des terres libres (4 600 ha), sont restées quasiment stables en Champagne-Ardenne (-1 %). A l'inverse, le marché des terres louées a connu une embellie en 2011 à 9 300 ha (+10 %). Après quatre années de baisses consécutives.

Vignes : sélection par les prix

Pour la Safer, nul doute que la santé économique de l'appellation champagne a de grosses répercussions sur le marché foncier viticole.

«Il continue sa progression, battant chaque mois de nouveaux records de prix. Cette progression généralisée sur tout le département de la Marne est encore plus vive dans les secteurs de grands crus. Les principales maisons de négoce, avides de foncier synonyme de sécurité pour l'approvisionnement en raisin, concentrent en effet leurs achats sur ces secteurs. Elles louent à des viticulteurs qui s'engagent à leur livrer leur raisin». Effet collatéral, «la sélection par le prix est aujourd'hui très marquée. Nombreux sont les vignerons qui ne disposent plus de la capacité à acquérir du foncier.»

«La viticulture est un micro-marché qui représente environ 200 hectares par an sur 37 000 hectares. C'est un marché qui subit plusieurs influences : sa notoriété, car le produit est porteur, et il attire. On constate donc des hausses importantes, de l'ordre de 350 000€/ha dans l'Aube au début des années 2000 à 700 000 euros. Or ce marché aubois ne représentait que 25 ha en 2010, des démembrements de propriété n'étant pas notifiés à la Safer. Dans la Marne, les transactions ont porté sur 103 ha en 2011.»

Dans la Côte des Blancs, le prix moyen des vignes de champagne atteint 1,19 million d'euros/ha (+ 10 %), alors que les autres références de prix progressent plus modérément, à 935 000 euros/ha pour la zone Grande Montagne et Côte d'Epernay (+ 3 %) et à 878 000 euros/ha pour les autres secteurs de la Marne (+ 5 %). Dans l'Aube, le prix progresse à 774 000 euros/ha (+ 3 %) note la Safer.

«Nous sommes inquiet de cette tendance haussière des prix car nous arrivons à une situation qui n'a plus de justification économique. Ne sommes-nous pas dans une bulle financière autour du champagne ? Il faut se poser la question quand on voit des prix à l'hectare allant jusqu'à 1,5 million à 1,6 million dans la Marne. Un viticulteur aura besoin de plusieurs décennies pour l'amortir, ce qui ne correspond même pas à une seule génération. A un moment donné, on va arriver à un point de non-retour. Cela va peut-être exploser. Les maisons de champagne ont plus de capacités financières, et un effet de levier parfois excessif. L'arrivée d'investisseurs extérieurs reste très faible».

Forêts : hausses nationales, stabilité régionale

A l'échelon national, la Safer constate que le marché de la forêt s'est relancé en 2011, avec près de 113 000 ha négociés. Soit plus de 14 000 transactions, pour une valeur de 1,2 milliard d'euros. «Les biens de plus de 50 ha, ainsi que les biens bâtis sont les plus concernés par cette reprise». Les prix des forêts ont fait un bond de + 10,8 % l'an dernier, surfant sur la hausse de +27 % du prix du bois déjà enregistrée en deux ans, et le gain de 6 % du prix des terres agricoles en 2011. Le prix moyen d'un hectare a pu ainsi s'établir à environ 3 960 euros, avec des écarts qui se sont creusés, entre 1997 et 2011, selon les régions.

La Safer constate que les particuliers non agriculteurs demeurent les premiers acteurs du marché des forêts (36 % des surfaces échangées). «Mais les personnes morales, notamment privées, gagnent en influence».

Le directeur régional Champagne-Ardenne de la Safer ramène les transactions sur les forêts à de faibles volumes : entre 4 000 et 5 000 hectares par an, les chiffres étant relativement stables. Hormis le creux de 2010 (3 600 ha), cette stabilité peut fluctuer par la vente isolée d'un ou deux gros massifs.

A l'inverse, les prix sont très variables selon les essences d'arbres. De moins de 10 000 euros l'hectare ou beaucoup plus. «Dans notre région, la forêt est souvent associée aux loisirs, et notamment à la chasse. Et l'on voit des massifs se vendre pour des motifs d'ordre cynégétique importants». Il s'agit essentiellement de domaines privés, les forêts domaniales figurant très rarement sur les marchés.

Par ailleurs, le directeur de la Safer attire l'attention sur la loi de modernisation de 2010, qui a instauré un droit de préférence pour les riverains. «Elle a été mise en place pour limiter le morcellement de la forêt, et contribuer à la restructurer. C'est important, compte tenu de petites parcelles disséminées à droite ou à gauche, sans qu'on ne sache plus au juste à qui elles appartiennent. Quand elles sont mises en vente, priorité est donnée aux riverains, dans un cadre bien précis. Au moins celui qui souhaite se reconstituer un petit patrimoine forestier autour d'un îlot en a ainsi la capacité».

Installation : une aide pour les jeunes en Champagne-Ardenne

Le coût d'acquisition du foncier agricole est un frein majeur à l'installation de jeunes agriculteurs. Pour faire sauter en partie ce verrou, le conseil régional de Champagne-Ardenne et la Safer ont signé une convention en début d'année.

«La Safer achète du foncier, mais c'est la Région qui supporte les frais de portage financier. Cela nous laisse plus de temps pour repérer, avec les organisations professionnelles, des candidats à l'installation.» Soit des délais de six à douze mois maximum. Le conseil régional qui a provisionné une enveloppe de 150 000 euros pour le portage, souhaite par cette action soutenir des projets novateurs tels que le maraîchage, l'agriculture biologique, l'élevage en herbe, des circuits courts, etc. Les candidats éligibles ne doivent pas être âgés de plus de quarante ans et ne pas être directement issus du cadre familial d'agriculteurs. Mais ils peuvent encore être en cours d'études, ce dispositif devant leur donner le temps de se préparer à leur installation. La convention parle de «mise en réserve temporaire de foncier agricole», afin d'éviter également la main mise immédiate de gros candidats.

Un premier dossier d'importance est en cours de traitement dans le Sedanais. Il s'agit d'un domaine foncier de 130 ha, qui pourrait accueillir trois exploitations tournées vers l'élevage. La Safer mentionne également d'autres projets, actuellement moins avancés, dans la Marne et la Haute-Marne.

La terre, plus que jamais un placement de bon père de famille  

«On trouve des investisseurs qui se sont détournés de la bourse pour se tourner vers le foncier, qui est relativement stable. C'est effectivement un placement de bon père de famille. Car la terre existe, et elle ne va pas s'effondrer ni disparaître. Même si ça baisse, chose que l'on n'a jamais vu. Dans l'Aube, nous terminons une grosse opération de vente de plus de 600 hectares. Il y avait une incapacité d'acheter la totalité des terres. Au bout du compte, nous avons eu trop d'investisseurs, ce qui prouve que la demande est forte. La location est aussi un moyen, pour l'exploitant agricole, de diversifier et d'accentuer ses revenus, plutôt que de geler son argent dans le foncier».

D’après le bilan 2011 de la Safer